世茂服務(wù)葉明杰：面對(duì)物業(yè)藍(lán)海，增值服務(wù)是打開增量的關(guān)鍵！
2022-02-07
開年以來，物業(yè)行業(yè)繼續(xù)延續(xù)去年以來的收并購熱潮，截至目前已發(fā)生5宗并購案，涉及金額近30億元。
物業(yè)收并購正在分化
開年以來，物業(yè)行業(yè)的收并購繼續(xù)維持2021年的高頻率。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年物業(yè)管理行業(yè)已披露相關(guān)信息的并購交易達(dá)77宗，涉及并購方36家物業(yè)企業(yè)；交易總金額約362.5億元，相比2020全年交易總額大幅增長約243%。從并購規(guī)模來看，并購面積TOP10企業(yè)平均并購規(guī)模為8667萬平方米，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、合景悠活、萬物云2021年并購面積超過1億平方米。
而本月，物業(yè)并購再掀小高潮，尤其是華潤萬象生活，已發(fā)起了兩起并購案，涉及總金額達(dá)33.2億元。
“通過收并購，實(shí)際都是在做厚基礎(chǔ)物業(yè)的規(guī)模。但物業(yè)企業(yè)不能夠一直都去通過收并購來驅(qū)動(dòng)增長，因?yàn)闆]有一個(gè)行業(yè)的增長是完全依賴于收并購的。但收并購作為一種擴(kuò)張手段，在企業(yè)發(fā)展的前期中期后期都會(huì)存在，只每一個(gè)階段的目的是不一樣的?！?/p>
對(duì)于物業(yè)行業(yè)不斷增長的并購潮，葉明杰表示，“目前階段的收并購就是把基礎(chǔ)規(guī)模做大。但是下一個(gè)階段，可能是通過收并購來提升物業(yè)企業(yè)的能力，比如在生活服務(wù)上面的能力?！痹谌~明杰看來，“物業(yè)行業(yè)正處在上升通道，這兩年大家都在走規(guī)模化發(fā)展。長遠(yuǎn)來看，高質(zhì)量發(fā)展才是長久之計(jì)，企業(yè)需要尋找差異化發(fā)展優(yōu)勢(shì)?！?/p>
從反哺地產(chǎn)到自我造血
談到房企和物企的關(guān)系，葉明杰認(rèn)為，“在以前房地產(chǎn)增量市場為主的時(shí)候，物業(yè)公司的定位是做房地產(chǎn)銷售的一個(gè)輔助，必須嚴(yán)重依賴于地產(chǎn)發(fā)展。但現(xiàn)在不一樣了，除了住宅和部分商業(yè)與地產(chǎn)有關(guān)外，高校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園、城市服務(wù)等綜合類業(yè)態(tài)跟地產(chǎn)都是不相關(guān)的，這是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)?！?/p>
“縱向扎根不深就沒辦法把幾個(gè)業(yè)態(tài)連接起來，就形不成精益化管理，以及可持續(xù)的發(fā)展?！比~明杰以世茂服務(wù)為例解釋道，之所以近年來規(guī)模和營收的高速擴(kuò)展，主要抓手是第三方外拓項(xiàng)目。這完全有別于母公司規(guī)模巨大的碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)等頭部物企。
“物業(yè)企業(yè)正在扮演更多的城市角色，比如要和社區(qū)健康、養(yǎng)老、家政、餐飲等精細(xì)化的領(lǐng)域，形成深度的參與合作?！?/p>
在葉明杰看來，物業(yè)企業(yè)通過在外拓本身和外拓業(yè)務(wù)的質(zhì)量上全面升維，是獲取該業(yè)務(wù)領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。萬物云、碧桂園服務(wù)等頭部物企無不是在多種細(xì)項(xiàng)業(yè)務(wù)上做到“龍頭”位置。
增值服務(wù)處于賽馬階段
中信證券預(yù)計(jì)，未來3-5年物業(yè)行業(yè)24080億元規(guī)模中，增值服務(wù)貢獻(xiàn)將達(dá)4224億元，是打開增量的關(guān)鍵。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，44家港股上市物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入合計(jì)達(dá)358億元，同比增速達(dá)79.9%，高出營收增速22.5個(gè)百分點(diǎn)；增值服務(wù)收入占營收比重提升5.3個(gè)百分點(diǎn)至43.1%，業(yè)績貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提高。
“物業(yè)行業(yè)的增值服務(wù)現(xiàn)在還處于賽馬階段?！?/p>
葉明杰將增值業(yè)務(wù)分為四類：第一類是強(qiáng)資源型業(yè)務(wù)，涉及小區(qū)空間場地，出租車場管理。這類業(yè)務(wù)和基礎(chǔ)物業(yè)綁定最深，也是當(dāng)前物業(yè)收入的主要來源；第二類是弱資源型業(yè)務(wù)，比如說車位資產(chǎn)經(jīng)營管理、車位資產(chǎn)經(jīng)營管理；第三類是銷售型業(yè)務(wù)，比如家裝業(yè)務(wù)；最后一類是外延式業(yè)務(wù)，比如養(yǎng)老、社區(qū)托育、健身，這類業(yè)務(wù)往往能覆蓋小區(qū)周圍兩公里范圍。